Een koper die in 2025 een compromis ondertekent in Wallonië betaalt niet dezelfde registratierechten als twee jaar geleden. Een koper in Vlaanderen die de renovatieverplichting met betrekking tot het PEB-certificaat negeert, loopt enkele maanden na de sleuteloverdracht het risico op een onaangename budgettaire verrassing. Een vastgoedproject in België succesvol uitvoeren, betekent eerst deze regionale beperkingen beheersen voordat men op zoek gaat naar het ideale pand.
Renovatieverplichting in Vlaanderen: de valstrik van het PEB-certificaat
In Vlaanderen is elke koper van een residentieel pand met een PEB-certificaat geclassificeerd als E of F verplicht om het pand te renoveren om minstens label D te bereiken. Deze verplichting rust op de nieuwe koper, niet op de verkoper. Het regionale kader is recent versterkt, en de sancties bij niet-naleving zijn reëel.
Concreet moet men de kosten van deze upgrade in de totale aankoopbegroting opnemen. Een pand dat tegen een aantrekkelijke prijs met een PEB F wordt aangeboden, kan duurder uitvallen dan een beter geclassificeerd woning zodra de kosten voor isolatie en verwarming zijn meegerekend. De meningen verschillen over het exacte bedrag afhankelijk van de staat van het gebouw, maar de renovatiekosten vormen vaak een aanzienlijk deel van de aankoopprijs.
Voor elke aanbieding controleert men het PEB-label van het pand en vraagt men een isolatie-offerte aan bij een erkende aannemer. Dit is de enige manier om twee panden op een realistische basis te vergelijken. De advertenties die op immosphere.be worden gepubliceerd, vermelden systematisch het energiecertificaat, wat het mogelijk maakt om al tijdens de zoektocht te filteren.
Registratierechten in Wallonië: de nieuwe berekening van 3 %
Sinds 1 januari 2025 profiteert de aankoop van een eigen en unieke woning in Wallonië van een verlaagd registratierecht van 3 % in plaats van het gewone tarief. Deze fiscale wijziging verandert de berekening van het budget ingrijpend.
Voor een eerste koper kan het verschil oplopen tot enkele duizenden euro’s bespaard op notariskosten. Deze vermindering is van toepassing op voorwaarde dat het pand de hoofdverblijfplaats van de koper is en dat hij geen andere woning bezit. Men kan hier dus niet van profiteren voor een huurinvestering.
Voorwaarden om te controleren voordat men rekent op het verlaagde tarief
- Het pand moet binnen een door de Waalse regio gedefinieerde termijn de hoofdverblijfplaats worden, niet gewoon een pied-à-terre
- De koper mag op het moment van de akte geen eigenaar zijn van een ander residentieel pand
- De notaris controleert deze voorwaarden bij de ondertekening, maar het is aan de koper om vooraf te zorgen dat hij aan de criteria voldoet
Wij raden aan om deze vraag al bij het eerste contact met de notaris te stellen, zelfs voordat men gaat bezichtigen. Een aankoop die niet aan de voorwaarden voldoet, zal tegen het volle tarief worden belast, en de correctie achteraf is complex.
Nieuw of oud in België: de prijsafweging is veranderd in 2025
De Belgische residentiële markt van 2025 vertoont een discrepantie die de klassieke gidsen niet vermelden. De prijzen van bestaande woningen zijn sneller gestegen dan die van nieuwbouw, waarvan de stijging aanzienlijk is vertraagd. Voor een koper draait dit de gebruikelijke logica om.
Aankopen in de bestaande bouw zijn niet langer automatisch synoniem met een goede deal. Rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen hebben een grotere prijsstijging doorgemaakt dan appartementen. Als men op zoek is naar een huurinkomen, moet men de rentabiliteit herberekenen rekening houdend met deze inflatie op de bestaande woningen.
Concreet arbitrage voor een Belgische huurinvestering
Een nieuw pand kost meer bij aankoop, maar vereist geen onmiddellijke werkzaamheden en profiteert vaak van een beter PEB. Een ouder pand dat goedkoper wordt aangeboden, kan een verplichte renovatie in Vlaanderen of dure aanpassingen vereisen. De echte prijs van een oud pand omvat altijd het budget voor werkzaamheden.
Om de huurinkomsten te evalueren, vergelijkt men de jaarlijkse nettohuur (na lasten en beheer) met de totale aankoopkosten, inclusief werkzaamheden. Een nieuw appartement met een bescheiden maar stabiele huurinkomst kan een oudere woning overtreffen waarvan de renovatie de inkomsten gedurende twee jaar onder druk zet.
Verkoopdossier in België: de documenten die men moet eisen vóór het compromis
De voorafgaande controles vóór het compromis in België gaan verder dan alleen een financiële controle. Het verkoopdossier moet verschillende elementen bevatten die de koper moet eisen voordat hij zich verbindt.
- Het geldige PEB-certificaat, met het energie-label en de vervaldatum
- De bodemattest (in Vlaanderen is de bodemattest verplicht voor elke transactie)
- De documenten met betrekking tot de stedenbouw: bouwvergunning, eventuele inbreuken, situatie op het sectoraal plan
- Voor een appartement, de notulen van de algemene vergaderingen van de mede-eigendom en de afrekening van de kosten
Een verkoper die weigert deze stukken vóór de ondertekening van het compromis te verstrekken, geeft een waarschuwingssignaal. Het eisen van het volledige dossier beschermt de koper tegen verborgen administratieve gebreken, die soms kostbaarder zijn dan technische tekortkomingen.
De rol van de notaris bij het beveiligen van de aankoop
In België is de notaris niet slechts een akte-schrijver. Hij controleert de hypotheekstatus van het pand, de afwezigheid van voorkeursrechten en de stedenbouwkundige conformiteit. Men kan zijn eigen notaris kiezen naast die van de verkoper, zonder extra kosten. Beide delen de honoraria.
Deze dubbele notariële tussenkomst is een Belgische specificiteit die de bescherming van de koper versterkt. Hierop profiteren vanaf het compromisstadium maakt het mogelijk om problemen te identificeren voordat ze onomkeerbaar worden. Het kiezen van een notaris die onafhankelijk is van de verkoper blijft het beste advies om een vastgoedtransactie in België te beveiligen, ongeacht of het pand zich in Brussel, Vlaanderen of Wallonië bevindt.
