Ein Käufer, der 2025 in Wallonien einen Vorvertrag unterzeichnet, zahlt nicht die gleichen Grundsteuern wie vor zwei Jahren. Ein Käufer in Flandern, der die Renovierungspflicht im Zusammenhang mit dem PEB-Zertifikat ignoriert, riskiert einige Monate nach der Schlüsselübergabe eine böse Überraschung im Budget. Ein Immobilienprojekt in Belgien erfolgreich umzusetzen, bedeutet zunächst, diese regionalen Einschränkungen zu beherrschen, bevor man nach der idealen Immobilie sucht.
Renovierungspflicht in Flandern: die Falle des PEB-Zertifikats
In Flandern ist jeder Käufer eines Wohnhauses mit einem PEB-Zertifikat der Klasse E oder F verpflichtet, die Immobilie zu renovieren, um mindestens das Label D zu erreichen. Diese Verpflichtung liegt beim neuen Käufer, nicht beim Verkäufer. Der regionale Rahmen wurde kürzlich verschärft, und die Sanktionen bei Nichteinhaltung sind real.
Konkret muss man die Kosten für diese Aufwertung in das gesamte Kaufbudget einbeziehen. Eine Immobilie, die zu einem attraktiven Preis mit einem PEB F angeboten wird, kann teurer werden als eine besser bewertete Wohnung, sobald die Kosten für Isolation und Heizung berücksichtigt werden. Die Rückmeldungen variieren hinsichtlich des genauen Betrags je nach Zustand des Gebäudes, aber das Budget für die Arbeiten macht oft einen signifikanten Teil des Kaufpreises aus.
Vor jedem Angebot sollte man das PEB-Label der Immobilie überprüfen und einen Kostenvoranschlag für die Isolation von einem zertifizierten Unternehmer anfordern. Das ist der einzige Weg, um zwei Immobilien realistisch vergleichen zu können. Die auf immosphere.be veröffentlichten Anzeigen erwähnen systematisch das Energiezertifikat, was es ermöglicht, bereits bei der Suche zu filtern.
Grunderwerbsteuer in Wallonien: die neue Berechnung von 3 %
Seit dem 1. Januar 2025 profitiert der Kauf eines eigenen und einzigartigen Wohnhauses in Wallonien von einem reduzierten Grunderwerbsteuersatz von 3 % anstelle des regulären Satzes. Diese steuerliche Änderung verändert die Berechnung des Budgets grundlegend.
Für einen Ersterwerber summiert sich die Differenz auf mehrere tausend Euro, die bei den Notarkosten eingespart werden. Diese Reduzierung gilt unter der Voraussetzung, dass die Immobilie die Hauptwohnung des Käufers wird und er kein anderes Wohnhaus besitzt. Man kann also nicht davon profitieren, um in eine Mietimmobilie zu investieren.
Zu überprüfende Bedingungen, bevor man auf den reduzierten Satz zählt
- Die Immobilie muss innerhalb eines von der wallonischen Region festgelegten Zeitrahmens die Hauptwohnung werden, nicht nur ein Zweitwohnsitz
- Der Käufer darf zum Zeitpunkt der Beurkundung nicht Eigentümer einer anderen Wohnimmobilie sein
- Der Notar überprüft diese Bedingungen bei der Unterzeichnung, aber es liegt am Käufer, im Vorfeld sicherzustellen, dass er die Kriterien erfüllt
Wir empfehlen, die Frage bereits beim ersten Kontakt mit dem Notar zu stellen, noch bevor man die Immobilie besichtigt. Ein Kauf, der die Bedingungen nicht erfüllt, wird zum vollen Satz besteuert, und die nachträgliche Korrektur ist kompliziert.
Neu oder alt in Belgien: die Preisbewertung hat sich 2025 geändert
Der belgische Wohnungsmarkt von 2025 weist eine Diskrepanz auf, die in den klassischen Leitfäden nicht erwähnt wird. Die Preise für bestehende Wohnungen sind schneller gestiegen als die für Neubauten, deren Anstieg deutlich langsamer geworden ist. Für einen Käufer kehrt sich damit die gewohnte Logik um.
Der Kauf einer Bestandsimmobilie ist nicht mehr automatisch ein Schnäppchen. Reihenhäuser und Doppelhäuser haben eine stärkere Preissteigerung erfahren als Wohnungen. Wenn man eine Mietrendite sucht, muss man die Rentabilität unter Berücksichtigung dieser Inflation bei Bestandsimmobilien neu berechnen.
Konkrete Bewertung für eine belgische Mietinvestition
Eine neue Immobilie kostet beim Kauf mehr, erfordert jedoch keine sofortigen Arbeiten und profitiert oft von einem besseren PEB. Eine ältere Immobilie, die günstiger angeboten wird, kann eine obligatorische Renovierung in Flandern oder kostspielige Anpassungen erfordern. Der wahre Preis einer alten Immobilie umfasst immer das Budget für die Arbeiten.
Um die Mietrendite zu bewerten, vergleicht man die jährliche Nettomiete (nach Kosten und Verwaltung) mit den Gesamtkosten für den Erwerb, einschließlich der Arbeiten. Eine neue Wohnung mit einer bescheidenen, aber stabilen Mietrendite kann eine alte Immobilie übertreffen, deren Renovierung die Einnahmen zwei Jahre lang belastet.
Verkaufsdossier in Belgien: die Dokumente, die vor dem Vorvertrag verlangt werden sollten
Die Vorprüfungen vor dem Vorvertrag in Belgien gehen über die einfache finanzielle Kontrolle hinaus. Das Verkaufsdossier muss mehrere Elemente enthalten, die der Käufer vor der Verpflichtung anfordern sollte.
- Das gültige PEB-Zertifikat mit dem Energie-Label und dem Ablaufdatum
- Die Bodenbescheinigung (in Flandern ist das bodemattest für jede Transaktion obligatorisch)
- Die Dokumente zum Städtebau: Baugenehmigungen, mögliche Verstöße, Situation im Flächennutzungsplan
- Für eine Wohnung die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Abrechnung der Kosten
Ein Verkäufer, der sich weigert, diese Unterlagen vor der Unterzeichnung des Vorvertrags bereitzustellen, sendet ein Warnsignal. Die Forderung nach dem vollständigen Dossier schützt den Käufer vor versteckten administrativen Mängeln, die manchmal teurer sind als technische Mängel.
Die Rolle des Notars bei der Sicherung des Kaufs
In Belgien ist der Notar nicht nur ein einfacher Urkundenschreiber. Er überprüft die Hypothekensituation der Immobilie, das Fehlen von Vorkaufsrechten und die städtebauliche Konformität. Man kann seinen eigenen Notar zusätzlich zum Notar des Verkäufers wählen, ohne zusätzliche Kosten. Die beiden teilen sich die Honorare.
Diese doppelte notarielle Intervention ist eine belgische Besonderheit, die den Schutz des Käufers verstärkt. Davon bereits in der Phase des Vorvertrags zu profitieren, ermöglicht es, Probleme zu identifizieren, bevor sie irreversibel werden. Die Wahl eines unabhängigen Notars vom Verkäufer bleibt der beste Rat, um einen Immobilienkauf in Belgien abzusichern, egal ob sich die Immobilie in Brüssel, Flandern oder Wallonien befindet.
