Der auf einer Immobilienanzeige angegebene Preis stellt nur einen Teil des tatsächlichen Budgets dar. Zwischen den an die Gemeinden gezahlten Steuern, den Bankgebühren und den Ausgaben im Zusammenhang mit dem Zustand der Immobilie kann die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den endgültigen Kosten der Transaktion mehrere Zehntausend Euro betragen. Diese Posten im Voraus zu berücksichtigen, hilft, einen unterdimensionierten Finanzierungsplan zu vermeiden.
Grunderwerbsteuer: Die Erhöhung von 2025 verändert die Situation je nach Landkreis
Allgemeine Artikel erwähnen oft einen Notarkostensatz von etwa 7 bis 8 % im Altbau. Dieser Richtwert bleibt in etwa gültig, verdeckt jedoch eine jüngste Entwicklung. Seit dem Haushaltsgesetz 2025 haben die meisten Landkreise ihren Satz der Grunderwerbsteuer (DMTO) erhöht.
Eine große Mehrheit der Landkreise wendet nun einen vollen Satz von etwa 6,32 % DMTO an, im Vergleich zu etwa 5,81 % in denjenigen, die beim alten Satz geblieben sind. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro macht der Unterschied zwischen diesen beiden Sätzen mehr als 1.500 Euro an zusätzlichen Steuern aus.
Erstkäufer, die ihre Hauptwohnung erwerben, profitieren von einer Ausnahme von der Erhöhung um 0,5 Punkte. Ihre DMTO bleiben auf einem niedrigeren Niveau gedeckelt, was einen konkreten Kostenunterschied je nach Käuferprofil schafft. Vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags ist es ratsam, den im betreffenden Landkreis angewandten Satz zu überprüfen, da nicht alle Gebiete diese Option auf die gleiche Weise genutzt haben. Um besser zu verstehen die Kosten, die zu berücksichtigen sind, auf Capitaine Immo, kann es hilfreich sein, die detaillierten Simulationen nach Landkreis zu konsultieren.
Zu diesen Grunderwerbsteuern kommen die Gebühren des Notars (proportionaler Tarif, der durch Dekret geregelt ist und daher nicht verhandelbar) und die Auslagen, d.h. die von der Kanzlei vorfinanzierten Verwaltungskosten. Bei Neubauten oder in VEFA liegen die Notarkosten zwischen 2 und 3 % des Kaufpreises, da die Grunderwerbsteuern durch die bereits im Verkaufspreis enthaltene Mehrwertsteuer ersetzt werden.
Reale Kosten des Immobilienkredits: Über den nominalen Zinssatz hinaus
Der von der Bank angegebene Zinssatz reicht nicht aus, um die Kosten der Finanzierung zu bewerten. Mehrere Ausgabenposten kommen hinzu, von denen einige verhandelbar sind, während andere es nicht sind.
Bankenbearbeitungsgebühren
Die Bank erhebt Bearbeitungsgebühren bei der Einrichtung des Kredits. Der Betrag variiert je nach Institut, in der Regel zwischen einigen Hundert und einem Tausend Euro. Dies ist einer der wenigen Posten, bei denen eine direkte Verhandlung möglich bleibt, insbesondere wenn der Kreditnehmer ein gutes Risikoprofil vorlegt.
Kreditnehmerversicherung
Die Kreditnehmerversicherung kann ebenso schwer wie die Zinsen selbst über die gesamte Laufzeit des Kredits wiegen. Das Gesetz Lemoine erlaubt es, die Versicherung jederzeit zu wechseln, was einen echten Spielraum zur Reduzierung der Gesamtkosten eröffnet. Die Angebote zur Delegation der Versicherung vor der Unterzeichnung zu vergleichen, bleibt eines der effektivsten Mittel.
Kreditgarantiegebühren
Die Bank verlangt eine Garantie auf die finanzierte Immobilie. Es gibt drei Formeln:
- Die herkömmliche Hypothek, die eine notarielle Urkunde und Gebühren proportional zum geliehenen Betrag beinhaltet, sowie Gebühren für die Aufhebung im Falle eines vorzeitigen Verkaufs.
- Das Vorrecht des Geldgebers (oder Eintragung in das Immobilienvorrecht), das leicht kostengünstiger ist als die Hypothek, da es von der Grundsteuer befreit ist.
- Die Bürgschaft durch eine spezialisierte Einrichtung (z.B. Crédit Logement), oft die kostengünstigste Lösung, bei der ein Teil der Gebühren am Ende des Kredits zurückerstattet wird.
Die Wahl der Garantie hat einen direkten Einfluss auf die Gesamtkosten des Kredits, und die Bank bietet nicht immer die für den Kreditnehmer vorteilhafteste Formel an.
Energieaudit und DPE: Ein indirekter Kostenfaktor, der die Verhandlung belastet
Das Gesetz über Klima und Resilienz hat eine gesetzliche Verpflichtung zur Durchführung eines Energieaudits für den Verkauf von Wohnungen der Klassen F oder G im DPE eingeführt. Diese Verpflichtung erstreckt sich schrittweise auf die Klasse E. Das Audit, das sich vom einfachen DPE unterscheidet, beschreibt die Szenarien für Renovierungsarbeiten mit ihren geschätzten Kosten.
Für den Käufer wird dieses Dokument zu einem Verhandlungsinstrument. Eine Immobilie der Klassen F oder G mit einem Audit, das umfangreiche Arbeiten (Dämmung, Austausch des Heizsystems) beziffert, wird mit einem Abschlag verhandelt. Der angegebene Preis beinhaltet selten die tatsächlichen Kosten für die Einhaltung der energetischen Standards.
Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren hinsichtlich des Ausmaßes dieses Abschlags. In einigen angespannten Gebieten bleibt der Einfluss auf den Preis moderat. In entspannteren Märkten kann der Abschlag signifikant werden. Das Lesen des Energieaudits, bevor ein Angebot abgegeben wird, und nicht danach, ermöglicht es, die Arbeiten als eigenen Erwerbsposten zu budgetieren.
Immobilienagenturgebühren: Wer zahlt und wie viel
Die Agenturprovision beträgt in der Regel zwischen 3 und 10 % des Verkaufspreises. Dieser Prozentsatz variiert je nach Lage der Immobilie, ihrem Preis und den Praktiken der Agentur. Der Verkaufsauftrag legt fest, ob die Gebühren vom Verkäufer oder vom Käufer getragen werden.
Diese Unterscheidung ist nicht nur eine Formalität. Wenn die Agenturgebühren vom Käufer getragen werden, kommen sie zum Nettopreis des Verkäufers hinzu, aber die Grunderwerbsteuern werden auf den Preis ohne Provision berechnet. Die steuerliche Bemessungsgrundlage ist daher geringer, was die Notarkosten leicht reduziert. Wenn jedoch die Gebühren vom Verkäufer getragen werden, ist der angegebene Verkaufspreis bereits die Provision enthalten, und die DMTO beziehen sich auf den Gesamtbetrag.
Die Überprüfung der Verteilung der Gebühren im Auftrag ermöglicht eine genauere Berechnung der Gesamtkosten. Dies ist ein Detail, das bei einer hochpreisigen Immobilie mehrere Hundert Euro Unterschied bei den Notarkosten ausmacht.
Grundsteuer und Hausgeld: Die wiederkehrenden Kosten, die im Budget vergessen werden
Die Grundsteuer ist keine Erwerbskosten im engeren Sinne, beeinflusst jedoch die Rückzahlungsfähigkeit bereits im ersten Jahr. Ihr Betrag hängt vom Einheitswert und dem von der Gemeinde beschlossenen Satz ab. Die Unterschiede zwischen benachbarten Gemeinden können erheblich sein.
Beim Kauf in einer Eigentümergemeinschaft müssen die Höhe der vierteljährlichen oder monatlichen Gebühren (Wartung der Gemeinschaftsbereiche, Gebäudeversicherung, obligatorischer Arbeitsfonds) in das monatliche Budget integriert werden. Der Verkäufer ist verpflichtet, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und das Wartungsbuch vorzulegen: Diese Dokumente zeigen die beschlossenen oder bevorstehenden Arbeiten und damit die voraussichtlichen Mittelabrufe.
Die Summe aus Grundsteuer und Hausgeld stellt eine jährliche Kosten dar, die den tatsächlichen Aufwandssatz weit über die Kreditrate hinaus verändert. Dies zu ignorieren, wenn man sein Kaufangebot anpasst, bedeutet, das Budget für den Besitz der Immobilie in den ersten Jahren zu unterschätzen.
